Wie stelt, bewijst – maar niet altijd: Omkering van de bewijslast bij overlastzaken

In het Nederlandse recht geldt het principe “Wie stelt, moet bewijzen” (artikel 150 Rechtsvordering). Dit betekent dat wanneer een verhuurder beweert dat een huurder overlast veroorzaakt of schade heeft aangericht, de verhuurder het bewijs daarvoor moet leveren.

Uitzondering op bewijslast

Er zijn echter uitzonderingen op dit principe, die in artikel 150 Rv worden genoemd:

1. Bijzondere regels
2. De eisen van redelijkheid en billijkheid

De tweede uitzondering is relevant voor huurzaken. In sommige gevallen kan de bewijslast op basis van redelijkheid en billijkheid naar de huurder worden verlegd. Dit gebeurt vaak wanneer een verhuurder sterke vermoedens heeft van wanprestatie, maar niet alle benodigde bewijsstukken kan verkrijgen.

Toepassing op huurrecht: omkering van de bewijslast

Volgens het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1058) kan de bewijslast in bepaalde gevallen bij de huurder komen te liggen. De Hoge Raad oordeelde dat een partij niet kan worden verplicht om een stelling te onderbouwen als de benodigde gegevens zich in het domein van de wederpartij bevinden en deze partij daar geen toegang toe heeft. Dit betekent dat een huurder, wanneer hij een betwisting aanvoert, soms verplicht kan worden om bepaalde bewijsstukken te overleggen, met name als:

1. De huurder over informatie beschikt waar de verhuurder geen toegang toe heeft. Bijvoorbeeld: een huurder beweert dat hij geen geluidsoverlast veroorzaakt, terwijl alleen hij toegang heeft tot geluidsopnames of getuigen binnen de woning.
2. De verhuurder al voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van wanprestatie. Bijvoorbeeld: als buren structureel klagen over geluidsoverlast en dit wordt ondersteund door geluidsmetingen of meldingen bij de gemeente, dan kan van de huurder worden verlangd om met tegenbewijs te komen.

Dit sluit aan bij eerdere rechtspraak, zoals het Dexia-arrest (HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO6106), waarin de Hoge Raad oordeelde dat de bewijslast soms bij de gedaagde kan liggen vanwege een goede procesorde en het belang van waarheidsvinding.

Wat betekent dit voor huurders en verhuurders?

Voor verhuurders biedt dit arrest mogelijkheden om in bepaalde situaties de bewijslast bij de huurder neer te leggen, mits er al een redelijke onderbouwing is van de wanprestatie. Dit betekent niet dat een huurder altijd bewijs moet leveren, maar wél dat hij onder bepaalde omstandigheden zijn verweer goed moet onderbouwen.

In de praktijk blijft het belangrijk dat een verhuurder zelf zoveel mogelijk bewijs verzamelt voordat hij een huurder aanspreekt op wanprestatie. Dit kan bestaan uit klachten van omwonenden, e-mails, foto’s of geluidsmetingen. Pas als de verhuurder hiermee een goed onderbouwd vermoeden aantoont, kan van de huurder worden verlangd dat hij met tegenbewijs komt.